Ипотечная
эйфория и реальность рынка
Для
начала немного цитат и текста:
1.
"Ипотечный портфель у нас в прошлом году
вырос очень хорошо. Сегодня Сбербанк - это 55
процентов рынка ипотеки" – Г. Греф, глава
Сбербанка (22.02.2017).
2. «В самом Сбербанке за счет снижения
стоимости ипотеки объемы выдачи ипотечных
кредитов увеличились год к году на 30
процентов», Г. Греф,
глава Сбербанка (07.09.2017).
3. По
данным АИЖК, объем ипотеки за 7 месяцев
этого года вырос на 20% и составил 928 млрд
рублей.
4. По данным аналитического обзора рынка
недвижимости Национального
рейтингового агентства (НРА), на начало
2017 года уровень просрочки снизился до
рекордных 1,7%. Для сравнения: пять лет
назад этот показатель составлял 2,5% (22.09.2017).
Что же мы видим? А видим
мы рост ипотечного кредитования, как по
числу, так и по объемам. Кроме того видим
повышающуюся дисциплинированность
заемщиков. Ну чем не радость для
застройщиков и девелоперов? Однако это
только поверхностный взгляд. Есть и еще кое
какие цифры.
Рынок первичного жилья сегодня
переживает глубочайший кризис: только за
первые шесть месяцев 2016 года в России стали
банкротами 1600 строительных компаний, что в
два раза превышает показатели за
аналогичный период минувшего года.
Согласно статистике рейтингового
агентства строительного комплекса (РАСК) в
2015 году обанкротилось около 2700
застройщиков. Данная цифра в пять раз
превышает показатели 2014 года.
Парадокс. Потенциальные
покупатели имеют деньги для финансирования
застройщиков, а застройщики мрут, как мухи
от безденежья. И что неприятно вдвойне, мрут
не в одиночестве, а вместе со своими
клиентами.
Согласно
только официальным данным, в России
насчитывается 38 тыс. обманутых дольщиков.
Однако это статистика учитывает не больше
трети незадачливых покупателей
недвижимости. Пока складывается ситуация,
когда на практике число жертв преступных
схем растет, несмотря на усилия властей.
В
Генпрокуратуре считают, что анализ
следственной практики показывает рост
преступлений в сфере долевого
строительства. Так, за первые полгода их
было 634. Наибольшее количество преступлений
зарегистрировано в Краснодарском,
Красноярском, Приморском краях, Амурской,
Калининградской, Московской, Новосибирской,
Ростовской, Тюменской областях.
Не будем кривить душой и передергивать
факты. Власть старается что то сделать в
этой области. НО….
Под
этот критерий попадают 38,1 тыс. человек и 830
проблемных объектов в 72 субъектах.
Соответственно, в 2017 году планируется
решить проблемы 139 домов, в следующем — 187
объектов. Также в 2019 году предполагается
достроить 160 объектов, на 2020 — намечено
порядка 97 домов, а в 2021 – 19. Еще по 228
проблемным объектам сроки достройки пока
не определены.
За 4 года планируется решить вопрос с 3/4
объектов, зарегистрированных по Закону о
долевом строительстве (214-ФЗ), но решение по
1/4 (228 объектов) пока не найдено. А если будет
найдено, то не ранее, чем через 5 лет.
Ситуация осложнена и разными подходами
при подсчетах обманутых дольщиков.
По
словам главы комитета Госдумы по природным
ресурсам, собственности и земельным
отношениям Николай Николаева, «Единая
Россия» сегодня информирует о 130 тыс.
человек. Он утверждает, что количество
обманутых дольщиков растет – их число с
начала года уже увеличилось на 30 тыс.
человек.
Так что же реально происходит на рынке
новостроек? Банкротства застройщиков и
рост числа людей, которые хотели
воспользоваться их услугами, используя
свои и заемные денежные средства.
А как же победные реляции об ипотеке?
Они сами по себе. Вероятнее всего рост числа
и объема ипотечных кредитов не связан с
рынком недвижимости непосредственно. Можно
предположить, что вложившись в новостройку
под высокий процент по ипотечному кредиту,
люди просто напросто его рефинансируют под
более низкий процент. Вполне естественно,
что для этих целей новым кредитом гасится
предыдущий кредит вместе с задолженностью,
следовательно объем нового кредита будет
больше т.к. состоит уже из собственно
кредита (уже отданного застройщику) и
процентов по ранее взятому кредиту (невыплаченных
банку-кредитору). Отсюда и снижение
процента просрочки и рост числа и объема
выданных ипотечных кредитов.
При этом перекредитовавшимуся заемщику,
попавшему в разряд обманутых дольщиков,
достается все та же дырка от бублика. Т.е.
заемные деньги застройщику он уже отдал и
не может получить обратно товар. В то же
время процент банку за заемные деньги он
продолжает платить. Единственное, что может
его утешить, так это то, что при нынешнем
снижении процентных ставок по ипотеке он
имеет возможность уменьшить процент по
кредиту, но этот никак не связано с
получением квартиры от застройщика. Как
говорит наш Президент: «мухи отдельно,
котлеты отдельно».
Сайт: http://www.arn.ru/