Вторичный рынок типовых квартир Москвы и области в 2005 году
Итоги и перспективы развития

Говорить о том, что прошлогодний прогноз http://www.arn.ru/statii/Itog2004/Itog2004.htm оправдался в полной мере, было бы неверным. Однако он стал наиболее реальным из всех прогнозов на 2005 год. Как и предполагалось, во второй половине года рынок «проснулся» и стал расти, и хотя цифры роста оказались больше, чем прогнозировалось, в целом прогноз был составлен верно.

Итоговый рост средней цены предложения на вторичном рынке типового жилья в Москве составил 33 %, а в Московской области 24 %.

Сравнительное изменение цены предложения на вторичном рынке типового жилья за предыдущие годы приведено ниже.

Из приведенных графиков видно, что прошедший 2005 год не был чем-то из ряда вон выходящим. Итоговый рост цен был выше, чем в 2004 году, но ниже, чем в 2003 году. В Москве рост цен колебался от 25 до 36 % в различных административных округах и от 24 до 38 % в зависимости от типа дома, в котором продавалась квартира. В Московской области изменения цены составили от 18 до 34 % в зависимости от местоположения объекта продажи, и от 20 до 34 % в зависимости от типа дома.

И все-таки у 2005 года была своя особенность: это рекордно низкие объемы рынка. И особенно это стало заметно к концу года. Объем вторичного рынка московских квартир к декабрю достиг своего трехлетнего минимума (см. график в % к декабрь).

Это связано, в том числе и с тем, что большая часть сделок на вторичном рынке (до 80%) это так называемые альтернативные сделки, когда участник рынка продает одну квартиру и одновременно покупает другую. В случае значительного роста цен, часть потенциальных участников рынка, не имеют финансовой возможности на доплату и уходят с рынка со своими предложениями. На приведенном графике видно, что в периоды роста цен объемы предложений уменьшаются, а в периоды стабилизации рынка они растут.

Нынешнее состояние вторичного рынка далеко не самое лучшее. Создавшиеся ножницы между низким объемом предложений и высокими ценами в конечном счете сойдутся, но, в основном, через снижение темпов ценового роста.

Наряду с вторичным рынком жилья существует и так называемый «рынок» новостроек. Хотя рынком его можно назвать с большой натяжкой. На нормальном рынке цена есть продукт согласия сторон. Т.е. при покупке квартиры на вторичном рынке продавец и покупатель могут поторговаться и прийти к некой цене, устраивающей обе стороны сделки. При продаже квартиры в доме-новостройке покупатель не имеет возможности торговаться. В том числе и потому, что реальный продавец-застройщик норовит выстроить между собой и покупателем целую цепочку ни за что не отвечающих посредников, осуществляющих только очередную переуступку прав требований.

Здесь, как правило, цены закладывается еще на стадии производства цемента или добычи нефти. Объемы нового строительства не удовлетворяют спрос на квартиры, поэтому говорить о рыночных механизмах в этом сегменте экономики смысла не имеет. На приведенном ниже графике представлена ценовая динамика средней цены предложения 1 кв. метра в новостройках Москвы за 2003-2005 г.г.

В тоже время быть совсем независимыми от покупательной способности у застройщиков не получается и они вынуждены с оглядкой на покупателя корректировать свою ценовую политику. Сравнительный график изменения цены предложения 1 кв. метра на квартиры вторичного рынка и новостройки приведен ниже.

Особенно показателен период со второй половины 2004 и по первую половину 2005 года, когда на вторичном рынке цены практически не изменялись, а цены на новые квартиры продолжали свой рост.

В прошедшем году общий рост индекса потребительских цен составил 11%, в том числе жилищно-коммунальные услуги подорожали на 33%, темп прироста денежной массы (агрегат М2) так же приблизился к 30 % отметке. Следовательно, рост цен на рынке недвижимости уложился в общие экономические показатели.

С большой долей вероятности можно предположить, что темпы роста цен на московские квартиры в 2006 году не превысят итоговых цифр 2005 года и составят около 15-25%. При этом наиболее значимый рост будет отмечен в первом полугодии. Ко второй половине года рынок перейдет в более спокойный ценовой режим. На рынке квартир Московской области ситуация должна стабилизироваться примерно в этот же период. Но итоговый рост цен за год может быть выше, чем в Москве.

Справочный материал к обзору

Москва

Помесячный график роста цен в целом по городу приведен ниже.

Из него видно, что за первую половину года цены выросли на 6 %, а за вторую на 27 %.

На следующем графике представлено изменение цен в различных округах Москвы.

Как видно из графика, наименьший рост цен в 2005 году был отмечен в Центральном, а наибольший в Северо-Восточном округе.

На еще одном графике представлено изменение цен в различных типах домов.

Наибольший рост цен был отмечен в 15-ти и более этажных кирпичных (монолитных) домах, а наименьший в 6-8 этажных кирпичных домах.

Московская область

Помесячный график роста цен в целом по области приведен ниже.

Ситуация в Московской области отличалась от Москвы только тем, что до сентября цены на квартиры практически не росли. Но с начала осени и до конца года они увеличились сразу на 24 %.

На следующем графике представлено изменение цен в различных территориальных зонах Московской области.

Как видно из графика, наименьший рост цен в 2005 году был отмечен в территориальной зоне «Восток-дальний», а наибольший в территориальной зоне «Запад».

На еще одном графике представлено изменение цен в различных типах домов.

Наибольший рост цен был отмечен в 10-ти и 14-ти этажных панельных домах, а наименьший в 5 этажных панельных и кирпичных домах.