Вторичный рынок
типовых квартир Москвы и области в 2016 году
Итоги и перспективы развития
Прошедший год выдался довольно скучным для вторичного рынка типового жилья Москвы и области. В сухих цифрах это выглядело так:
Москва
- плюс 7% в долларах США;
- минус 5% в национальной валюте.
Московская область
- плюс 3% в долларах США;
- минус 9% в национальной валюте.
Экономика в целом и рынок недвижимости адаптировались к жизни в условиях отсутствия доступа к внешним кредитам. Однако на практике эта адаптация имеет неоднозначный механизм.
Рост денежной массы в России за истекший год составил примерно 10% (данные за ноябрь 2016 года). При прочих равных условиях (неизменного платежеспособного спроса на товары и услуги) рублевый рост цен должен был быть примерно равен тем же 10% но по факту мы видим его снижение. Это говорит о том, что часть потенциальных покупателей недвижимости (15-20%) перераспределили свои доходы в сторону решения более насущных проблем и отложили покупку квартир на более дальний срок. И это в лучшем случае. Не исключено что часть потенциальных покупателей вообще отказались от вложения собственных денежных средств в рынок недвижимости.
Помочь в решении вопроса поиска недостающих денежных средств может кредит. Но ставки по ипотечным кредитам высоковаты. Кроме того, рублевая цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке типового жилья хоть и медленно, но снижается, что делает кредит экономически нецелесообразным даже по ставке в 0%.
Приведу простой пример.
Покупатель имел в декабре 2015 года 5 млн. рублей. На эти деньги он мог приобрести 24,5 кв м жилья. В декабре 2016 года на те же деньги он смог бы приобрести 25,8 кв м жилья. А если бы вложил имеющиеся денежные средства, например в сертификат Сбербанка, то за год получил 0,49 млн. рублей дохода и смог бы купить на них уже 28,3 кв м жилья. Т.е. при таком состоянии рынка (стагнация с медленным понижением цен) путем нехитрых манипуляций с имеющимися денежными средствами за год можно было бы увеличить площадь покупаемого жилья на 15%. За два года примерно на 30%. А это уже дополнительная комната или совсем иной класс жилья. При этом взяв рублевый кредит два года назад, покупатель будет неприятно удивлен тем, что купленный им товар подешевел на 7%, а платежи по кредиту остались прежними (т.е. как за 100% стоимость товара двухлетней давности).
Необходимо отметить, что в ряде случаев для функционирования вторичному рынку совсем необязательны денежные средства. В случае использования обменных цепочек стоимость квадратного метра в квартире является неким коэффициентом ее ценности на рынке. За долгий срок функционирования рынка недвижимости накоплен огромный объем статистических данных, позволяющих получить соотношении стоимости квадратного метра в различных типах домов в различных районах. Но еще один сегмент рынка недвижимости не может обойтись без денег. Это рынок новостроек.
С
высокой степенью вероятности можно
предположить, что в ближайшие годы рынок
новостроек ожидает массовый коллапс. Все
усилия власти по запуску этого сегмента
экономики разобьются о нежелание
застройщиков исполнять одно важное
положение федерального закона № 214-ФЗ от
30.12.2004 года: государственную
регистрацию договора после его подписания!
Выборочные контакты с застройщиками Санкт-Петербурга показали, что во всех, без исключения образцах договоров, в начале которых написано, что он составлен на основании положений закона № 214-ФЗ, присутствует фраза «Договор считается заключенным (вариант: вступает в действие) момента его подписания». Это ОБМАН. Согласно п.3 Статьи 4 указанного закона: «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом».
Т.е. все права и обязанности у сторон появляются не после того, как они подписали договор, а после того, как он прошел государственную регистрацию. И самое важное для покупателя новостроек это передача любых денежных средств по договору до его государственной регистрации. Никакие финансовые обязательства у вас не возникнут до гос регистрации. Поэтому все рассказы продавцов квартир в новостройках об авансах, залогах и иной форме передачи им денежных средств необходимо отметать на основании указанных выше положений закона.
Дополнительно сообщаю, что мною был направлен официальный запрос в ПАО «Сбербанк» в отношении условий получения ипотечного кредита для участия в финансировании новостроек. Ответ приводится ниже.
По
факту Вашего обращения, сообщаем, что
регистрация договора долевого участия,
является обязательным условием для
получения ипотечного кредита.
Только после регистрации в Регистрационной
Палате и предоставление документов в банк,
происходит выдача кредита.
Может так случится, что отдав застройщику по подписанному, но не зарегистрированному договору первый взнос, вы не получите ипотечный кредит в силу закона. В результате ваши деньги будут работать у застройщика, но не факт, что в ваших интересах.
В заключение хочу порекомендовать власти в 2017 году обратить особое внимание на исполнение компаниями-застройщиками основных положений закона № 214-ФЗ и не увлекаться победными реляциями о введенных квадратных метрах. Сбой в работе конвейера новостроек может обойтись слишком дорого не только тем у кого он засбоит, но и тем у кого он работает, как часы. В случае реализации моих опасений рынок рухнет не выборочно, а массово. Вернуть доверие (и что самое важное деньги граждан) на этот рынок будет очень сложно.
Сайт: http://www.arn.ru/