Вторичный рынок типовых квартир Москвы и области в 2017 году
Итоги и перспективы развития

Завершился очередной год. Самое время посмотреть чем он закончился для вторичного рынка типового жилья Москвы и области. В сухих цифрах это выглядело так:

Москва

- плюс 1% в долларах США;

- минус 4% в национальной валюте.

Московская область

- плюс 3% в долларах США;

- минус 2% в национальной валюте.

Рынок продолжает поддерживать тренд плавного снижение цен. Уменьшение цен на 4-6 процентов в год в национальной валюте уже не удивляют, а становятся реальностью. Наличные деньги замещаются кредитными. Процент по ипотеке снижается и рынок все больше и больше приближается к классическому зарубежному. Вместе с этим приближением начинается беспокойство о повторении ипотечного пузыря по аналогии с США образца 2007 года. Для прогнозирования возможного развития событий необходимо понять причины ипотечного кризиса в США. И дело не в том, что процент по кредиту был очень низким, а в том, что первоначальный взнос снизился практически до нуля. В связи с этим произошло интересное событие. Стоимость ежемесячного обслуживания ипотечного кредита практически сравнялась со стоимостью аренды жилья, что снизило желание владельцев ипотечных квартир приобретать их в собственность. Тем более, что цены на квартиры после роста начали снижаться.

Спроецируем ситуация на реалии рынка новостроек, продаваемых с отделкой. Т.е. на квартиры, в которые можно заехать и жить уже сегодня. Рассмотрим микрорайон Саларьево, застраеваемый группой компаний ПИК. Хотите заехать в новую двухкомнатную квартиру с отделкой площадью 57 кв.м и стоимостью 7,3 млн рублей в конце 2018 года? Легко. Приготовьте 1 млн. рублей на первоначальный взнос и будьте готовы выплачивать по 60 тыс. ежемесячно Райффайзенбанку или Сбербанку в течение 30 лет. Дорого? Но зато никакие хозяева не буду диктовать вам свои условия про детей и животных и прочие особенности вашей жизни. Можно смело сверлить, строгать и переделывать все под себя. И если бы не стартовый миллион, то, в принципе, не все так уж и дорого. Кстати, если платить банку 70 тыс. ежемесячно, то первоначальный взнос можно уменьшить в два раза. Захотели переехать из этой квартиры в другую, которая и лучше и подешевела за пару-тройку лет? То же не сложно. Отказываетесь от заложенного имущества в пользу банка и прекращаете ипотечный договор. Заметьте, не нарушаете его, а прекращаете. Т.е. ваша кредитная история не страдает. Что будет делать банк с имуществом, которое успело подешеветь на 15 % менее чем за 3 года не ваш вопрос.

Не верите в столь значительное понижение цен?  Извольте цифры. Средняя цена предложения на вторичном рынке типового жилья в Москве в марте 2015 года была равна 217 459 рублей. В декабре 2017 года – 185 510 рублей. Считайте сами.

Если вы готовы въехать в квартиру с отделкой площадью 61 кв.м. на первом этаже в том же Саларьво, но весной 2019 года, то стоить она будет 6 млн. рублей (со скидкой в 10%). Однушки в 41 кв.м выставлены по 4,7 млн. рублей с учетом тех же новогодних скидок. Для двухкомнатной квартиры первый взнос составит 900 тысяч, а ежемесячный платеж в указанные выше банки -  чуть более 40 тыс. рублей в месяц. Для однокомнатной первый платеж 700 тыс., ежемесячный 33 тысячи рублей. Впечатляет? И это не предел мечтаний. В ЖК «Изумрудные холмы» новогодние скидки достигли 22%.

Стоимость аренды новой однокомнатной квартиры в районе Саларьево примерно равна 25 тыс. рублей в месяц. Платеж по ипотеке 33 тыс. в месяц. Всего лишь в 1,3 раза больше. Допустим что в 1,5. Какая замечательная инвестиционная идея. Взять в банке 7,3 млн. рублей, добавить 1 миллион первого взноса и купить квартиру в ипотеку в общей сложности за 8,3 млн. рублей. После чего сдавать ее в аренду и гасить ипотеку за счет аренды и 1/3 ипотечного платежа. Но с учетом складывающегося тренда на снижение стоимости квартир лет через пять вы с удивлением обнаружите, что точно такая же квартира на вторичке в вашем районе стоит не 7,3 млн, а допустим 6,5-6 млн. Но на то они и инвестиции, что бы давать как прибыль, так и убыток. Решать вам.

Что же будет дальше? Вероятно, цены продолжат снижаться. По не многу, по 0,4-0,5% в месяц. Этого будет достаточно, что бы за год они съехали еще на 5%. Что такое 5%? Это совсем немного. Но если в марте 2015 года квартира на вторичном рынке стоила 10 млн. рублей, то в декабре 2017 за аналогичную квартиру просили уже 8,5 млн. рублей. И это объяснимо. За тот же трехлетний период  реальные доходы россиян снизились на 11-13%, что сопоставимо со снижением цен на квартиры в эти же годы. По данным ВЭБ доходы населения достигли уровня 2009 года. Средняя цена предложения на вторичном рынке типового жилья Москвы в 2009 году составила 161 007 рублей за 1 кв.м. А это на 13 % меньше, чем текущие цены. Значит пространство для снижения цен еще есть и приличное.                         

           

Аналитик рынка недвижимости

    Андрей  БЕКЕТОВ

Сайт: http://www.arn.ru/