Вторичный рынок типовых квартир Москвы и области в 2018 году
Итоги и перспективы развития

Ценовые итоги завершившегося года выглядят так:

Москва

- минус 7% в долларах США;

- плюс 7% в национальной валюте.

Московская область

- минус 14% в долларах США;

- 0% в национальной валюте.

 

Год выдался богатым на новости, касающиеся застройщиков и новых правил работы на рынке новостроек. В начале года было принято решение о переходе на проектное финансирование новостроек, разрешение на которые будет выдано в 3 квартале 2019 года. Это подстегнуло активность девелоперов по получению разрешения на строительство. В результате застройщики только в Москве получили право постройки на почти 18 млн. кв. м. Или, с учетом ежегодного ввода жилья в объеме около 4 млн. кв м., на 4 года вперед. Не теряя даром времени застройщики начали компанию по сбору средств с населения под планы строительства квартир. Для стимулирования будущих покупателей нести свои деньги в кассу девелоперов на всех уровнях зазвучала рефреном мантра о том, что после 1 июля 2019 года вход на рынок новостроек подорожает для клиентов на 5-10-20%. Тем, у кого не хватало денег для кормления девелоперов и покупки воздушных замков банки с удовольствием предложили ипотечный заем под относительно низкие (до 9%) проценты. По итогам 2018 года банкам удалось дать в долг гражданам 3 трлн. рублей, из них не менее 1 трлн. в Москве.

В результате получилась радужная картина: разрешение на строительство получено, деньги с потенциальных покупателей жилья в новостройке собираются исправно, со стройкой можно не торопиться т.к. 18 млн. кв.м. жилья могут быть освоены строительными организациями, работающими в Москве, только за 4-5 лет (исходя из средних объемов мощностей для ежегодного строительства).

И тут до законодателей дошло, что они своими же руками создали на переходный период финансовую дыру, в которую граждане ухнули не только свои деньги, но и деньги банков, взятые в долг по ипотечным кредитам. А в сумме это ни много не мало, а порядка 6-8 трлн. рублей. И тогда в конце года было принято решение о том, что переход на счета-эксроу и проектное финансирование будет осуществлен повсеместно с 1 июля 2019 года не зависимо от того, когда было выдано разрешение на строительство. Вероятно на практике это будет выглядеть примерно так: на каждое разрешение на строительство застройщик должен открыть в банке индивидуальный счет и перечислить на него все деньги, полученные ранее в свое распоряжение от потенциального покупателя квартиры на этом объекте. И настанет Судный день. Для девелоперов и застройщиков в 2019 году это день настанет 1 июля. С большой долей вероятности можно ожидать массового отзыва ранее выданных разрешений на строительство. При это массовость может составить до половины рекламируемых объектов.

Единственным положительным эффектом от перехода на проектное финансирование можно считать завершение вакханалии и безответственности в области строительства жилья. Переход на договоры долевого участия в строительстве решил проблему двойных продаж, и есть надежда что переход на проектное финансирование решит проблему нецелевого использования денежных средств покупателей жилья в новостройках. При хорошем раскладе обе эти схемы сделают рынок новостроек безопасным, а бизнес по долевому участию в строительстве прозрачным на долгие годы. И это оправдано, даже если при этом придется потерять до половины девелоперов и застройщиков.

На вторичном рынке Москвы неразбериху в ценах и их рост внесла программа реновации. До сих пор не определены сроки сноса домов, включенных в эту 10-15-ти летнюю программу. В результате стоимость квартир в 5-ти этажных домах, попавших в программу реновации, поднялась на 20-30% за два года. При этом конкретных сроков сноса в большинстве случаев не указывается. В настоящее время сроки сноса не простираются далее 2021 года. Если снос и получение новой квартиры будут произведены в течении 1 года или 2 лет, то увеличение цены на 10-20 процентов оправдано. Примерно на такую же величину будет увеличена площадь новой квартиры. Если же практическая реновация будет осуществлена через 10 лет, то и поднимать цену бессмысленно. Однако все продавцы квартир в домах, вошедших в план реновации, подняли цены на 10-30 % за два года. В результате цены на другие типы домов в районе также приподнялись и вышли за пределы разумного соотношения цена качество. И как следствие, зависли в базах продаж надолго. Адресную программу сноса с указание сроков ее реализации обещали сделать до конца прошлого года. Увы, пока это не получилось. Будем ждать ее в текущем году.

В целом чего то необъяснимого на рынке жилья Москвы и области в 2018 году не происходило. В 2019 году так же не стоит ожидать сюрпризов. К середине лета станет ясно что произойдет с рынком новостроек, а после выхода полной программы реновации, что произойдет на вторичном рынке. Вполне естественно, что рынок будет реагировать на эти новости изменением цен, но в целом тенденция на их стабильность сохранится.

 

           

Аналитик рынка недвижимости

    Андрей  БЕКЕТОВ

Сайт: http://www.arn.ru/