Квартирные инвестиции

Вопрос об инвестиционной привлекательности вложения денежных средств в жилье обсуждается не первый раз и не первый год. Основным доводом «ЗА» является стабильный спрос на квартиры и не менее стабильный рост цен на них. Основным доводом «ПРОТИВ» выступает невозможность быстрой реализации объекта инвестиций на пике цен. Альтернативой инвестициям в рынок недвижимости может выступать вложение денежных средств ценные бумаги.

Если производить сравнение рынка акций и рынка недвижимости, то, в первую очередь, необходимо понимать, что это рынки с совершенной и несовершенной конкуренцией. Сравнительные характеристики этих типов рынков сведены в таблицу и как бы нам не хотелось свести различия этих рынков на нет, это невозможно в силу объективных обстоятельств.

Характеристики рынков совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары	1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы	5. Высокие операционные издержки

Таким образом, рынок несовершенной конкуренции (рынок недвижимости) всегда будет отличаться от рынка совершенной конкуренции (рынка акций), в том числе и по стоимости обслуживания сделки.

Однако, несмотря на указанные различия, рынок недвижимости, как и рынок акций, является составной частью общей экономики и оба рынка теоретически должны подчиняться общим законам. В противном случае, появляется та самая возможность перемещения инвестиций из одного сектора в другой, с целью извлечения максимальной выгоды. Для того, что бы выявить эту возможность необходимо произвести сравнение ценовой динамики рынка акций и рынка недвижимости. В качестве отправной точки используем значения индекса фондовой биржи «Российская Торговая Система». Эта торговая площадка предназначена для сделок с акциями российских компаний, обращающихся на свободном рынке. Система подсчета индекса строится на расчете прироста капитализации компаний – эмитентов, включенных в листинг биржи, и в конечном итоге, индекс РТС это отношение текущей капитализации к капитализации на начальный период времени – сентябрь 1995 года. Для проведения сравнительного анализа необходимо привести данные о рынке недвижимости в аналогичную для индекса РТС систему координат. Вместо данных о капитализации рынка используем цену предложения 1 кв. метра типового жилья на вторичном рынке Москвы, как цифру, отражающая стоимость товара. Полученный параметр рынка недвижимости был назван индексом МРН-РТС – индекс московского рынка недвижимости, рассчитанный по методике РТС.

В результате сравнения индексов было установлено, что индекс РТС и индекс МРН-РТС в период с января 1996 года по август 1997 года двигались в противофазе. Пик индекса РТС был достигнут в августе 1997 года, а месяцем раньше индекс МРН-РТС достиг минимума. В дальнейшем значение индекса РТС стало уменьшаться, а значение индекса МРН-РТС увеличиваться. Начиная с 2000 года, поборов последствия дефолта, индексы изменялись практически синхронно. При этом рынок недвижимости, по определению обладающий большой инертностью, в меньшей степени был подвержен колебаниям, в отличие от рынка акций.

Сравнительный анализ индексов РТС и МРН-РТС показывает, что на длительной отрезке времени перемещение инвестиций между рассматриваемыми рынками экономически нецелесообразно. А с учетом высокой стоимости обслуживания сделки на рынке недвижимости частое перемещение финансовых активов может привести к необратимым потерям денежных средств, которые будут потрачены на оплату необходимых для сделки документов и сопровождение сделки. При этом необходимо помнить, что если квартира находится в собственности менее 3 лет, то при ее реализации придется заплатить налог, что еще больше повлияет на доходность инвестиций.

Аналитик рынка недвижимости

Андрей БЕКЕТОВ