Парадоксы рынка недвижимости

В основном анализ московского рынка квартир базируется на данных о вторичном жилье. Данные по новостройкам, в силу своей специфики, весьма разрознены и с большим трудом подлежат обобщению. В то же время интерес к складывающейся ценовой ситуации на рынке нового жилья присутствует. Вашему вниманию предлагается аналитический обзор, основанный на укрупненных статистических выкладках о средней цене предложения 1 кв. метра в новых домах за период с 4 квартала 2002 года по 2 квартал 2005 года. Почему именно с 4 квартала 2002 года? Потому, что московский рынок недвижимости оправился от кризиса 1998 года именно к этому сроку (подробнее здесь: http://www.arn.ru/statii/PRIN/prin.htm).

Для более понятного изложения материала используем данные о динамике цен на вторичном рынке за этот же период и определим по ним этапы развития рынка. Ниже приведены два графика: цена предложения 1 кв. метра в панельных и кирпичных (монолитных) домах в долларах США и процентах.

На приведенных графиках поквартального изменения средней цены предложения 1 кв. метра можно отчетливо различить два основных периода:

1. Рост цен, начиная с 4 кв. 2002 г. и до 2 кв. 2004 г. (включительно).

2. Остановка роста цен, начиная с 3 кв. 2004 г. и до 1 кв. 2005 г. (включительно).

3. Продолжение роста цен, начиная со 2 квартал 2005 года.

А теперь рассмотрим поведение рынка новостроек в определенные выше периоды времени используя аналогичные поквартальные данные об изменении цен на новостройки в монолитных и панельных домах и сравним их с данными вторичного рынка.

Даже поверхностное изучение приведенных графиков показывает, что вторичный рынок более динамично откликается на реальную экономическую ситуацию.

Рынок панельных новостроек отреагировал на снижение платежеспособного спроса с задержкой на 1 квартал и в настоящее время цена предложения 1 кв. метра в панельных новостройках на 25 % выше, чем на рынке вторичного жилья по сравнению с 4 кварталом 2002 года. Сравнительный график приведен ниже. Из его видно, что ценовая политика продавцов панельных новостроек коррелируется с другим сегментом московского рынка недвижимости - вторичным жильем. Запоздания в принятии решений об изменении ценовой политики можно отнести к административным трудностям: основными поставщиками панельного жилья на московский рынок новостроек являются крупные домостроительные комбинаты, каждый из которых возводит более 1 млн. кв. метров жилья в год. Возможно, процесс принятия решения об изменении ценовой политики излишнее забюрократизирован. В то же время задержка в 1 квартал не столь опасна. В конечном итоге ценовая политика ДСК претерпела изменения после 3 квартала 2004 года.

Построим аналогичный график и для монолитного (кирпичного) жилья. В настоящее время здесь так же есть небольшое опережение новостроек над вторичным рынком (на 17 %). Но сравнительный анализ ценовой динамики дает совершенно другие результаты.

Во-первых, необходимо отметить, что в 3 квартале 2003 года продавцы монолитного жилья упустили возможность поднять цены продаж до создавшегося на вторичном рынке уровня платежеспособного спроса и потеряли на этом 9 % от цены предложения. Которые компенсировали только к 4 кварталу 2004 года, когда потенциальные покупатели уже не были готовы к высоким темпам роста цен.

Во-вторых, начиная с 3 квартала 2004 года, положительная динамика платежеспособного спроса на вторичном рынке начала снижаться, но продавцы монолитного жилья не отреагировали на это и продолжали наращивать цену предложения.

Краткие выводы

Парадокс анализа ценообразования на двух сегментах рынка новостроек состоит в том, что он опровергает утверждение о том, что все крупное менее поворотливо. Казалось бы, уходя корнями в социализм, имея городской заказ и крупную административную надстройку, домостроительные комбинаты, в силу своего особого положения, должны проигрывать более мелким, но более динамичным компаниям, занимающимся монолитным домостроением. Но на практике это выглядит с точностью до наоборот.