Ужастики для профессиональных участников рынка недвижимости

Статья посвящается первому персонажу анекдота.

    Один мужик сидит на дереве и пилит под собой сук. Проходящий мимо второй мужик его предупреждает: "Не пили, упадешь". Первый посылает его далеко-далеко произнося при этом: "Я выше сижу и сам с усам". В результате долгой и кропотливой работы первый мужик падает на землю и, глядя вслед второму, произносит: "Вот же гад этот колдун".

Почему растет цена предложения или что посеешь, то и пожнешь

    Статья "Жадность приведет к бедности" была написана для широкого круга людей, так или иначе имеющих отношение к рынку московских квартир. Этот материал носит более профессиональный характер, и посему будет освещать события, как есть, без реверансов в чью либо сторону.
    Как это не печально, но выяснилось, что средняя стоимость предложения 1 кв. метра в отрыве от реальной жизни, есть ни что иное, как "средняя температура по больнице", как любит говорить независимый аналитик РН А.Шкутов. Но жизнь показала, что даже эта температура меряется просто так, для отбывания "номера". Получил цифру, вставил в таблицу, а там хоть трава не расти. Говорил я некоторым аналитикам, что политика Центробанка на валютном рынке должна найти свое отражение на анализе рынка недвижимости, но был послан, как и второй персонаж анекдота.
    Но не в этом дело. А в том, что просчеты в ценовой политике присутствующие в первые девять месяцев прошлого года, начали давать свои плоды. Для выяснения ситуации организуем краткий экскурс в историю вопроса. В 2000 году Центральный банк России начал на практике реализовывать долгосрочную политику сдерживания курса рубля по отношению к доллару. До этого времени рост курса доллара отражал и рост инфляции. Иногда этот рост не совпадал по времени на месяц-другой, но за год инфляция была близка к росту курса и наоборот. Но вот наступил 2000 год. К этому времени на рынке московских квартир сложился определенный баланс между интересами продавцов и покупателей.
    За этот год курс доллара болтался вокруг отметки 28,6 рублей за доллар, плюс минус 20 копеек. Да и то минусов было больше, чем плюсов. А цены предложения продолжали расти темпами предыдущих лет. По окончанию года я просчитал данные вдоль и поперек и констатировал, что в товарном выражении квартиры не только не подорожали, но и подешевели процентов на 15 и написал статью в "Известия". Далее цитата: "Например, если в начале года цена типовой однокомнатной квартиры в панельном доме была эквивалентна шести отечественным автомобилям, то в конце года за нее можно было получить, только пять автомашин. Покупательная способность доллара на российском рынке за год снизилась на 20 %, а прирост цен на жилье составил только 5 %". Но вероятно эта газета не пользуется спросом в среде профессиональных участников рынка недвижимости, и в первом полугодии 2001 года рост цен в долларах продолжался, но только в соответствии с уровнем инфляции. А 15 % спад, происходивший с января по июль 2000 года, кто компенсировать будет?
    С июля цены пошли резко вверх. И для того, что бы до конца текущего года скомпенсировать потери прошлого года необходимо, что бы ежемесячный рост составлял около 3,5 %.
    На графике приведен вариант роста цены предложения (с учетом роста инфляции в размере 20 % годовых и курсом 30 рублей за 1 доллар в декабре), с выходом к концу 2001 года на ценовые позиции января 2000 года.
    Данные Инф/руб и Инв/$ расчитываются, как отношение роста инфляции к росту цены предложения в рублях и долларах соответственно (исходная точка - январь 2000 года). Если график идет вниз значит рост цены предложения меньше, чем рост официальной инфляции, если вверх наоборот. Естественно, что период с августа по декабрь только теоретический.

    И еще один график. На нем более наглядно видно, как изменялся курс доллара в 2000 году, как рос индекс потребительских цен в России и Москве, как, года цена одного квадратного метра предложения в рублях, начав падать с января 2000 года, стала увеличиваться только после октября того же года. И можно предположить каких усилий будет стоит поднять рынок до конца года. Расчеты периода с августа по декабрь только теоретические.

    А на последок скажу тайну тайную. На всех графиках цифры относительные: в процентах к тому, в процентах к сему. А абсолютная расчетная величина верхней точки второго графика (декабрь 2001 года) будет составлять около 930 долларов за 1 квадратный метр. Если идти этим путем, то годовой рост будет равен 29 % в валюте и 36 % в рублях. Как вы это будите объяснять своим клиентам-покупателям квартир, ума не приложу. И как рынок недвижимости выдержит такую свистопляску тоже непонятно.

 

Возврат на главную страницу

 

 

  Rambler's Top100