Рынок типовых квартир Москвы и области в 2006 году
Итоги и перспективы развития

Прогноз прошлого года оправдался по тенденциям, но не по цифрам изменения цен (http://www.arn.ru/statii/Itog2005/Itog2005.htm). Темпы роста в первом полугодии действительно были выше, чем во втором, но восьмидесяти процентный рост по Москве и ста тридцати процентный рост по области не прогнозировались.

Сравнительное изменение цены предложения на вторичном рынке типового жилья в Москве и Московской области за предыдущие годы приведено ниже.

Из приведенных графиков видно, что в прошедшем 2006 году рост цен оказался самым большим из 4-х предыдущих лет.

2006 год начался с рекордно низких объемов предложений на рынке московских квартир, но закончился на вполне типовых значениях.

На приведенном ниже графике цены и объемы вторичного рынка типовых квартир Москвы объединены. За точку отсчета взят январь 2003 года.

Вхождение в новый 2007 год характеризуется стабилизацией цен и типовыми объемами вторичного рынка жилья в Москве.

На следующем графике приведены темпы изменения цен на вторичных рынках Москвы и области в процентах по сравнению с январем 2003 года.

На приведенном ниже графике представлена годовая ценовая динамика средней цены предложения 1 кв. метра в новостройках Москвы за 2003-2006 г.г.

Сравнительный сводный график изменения цены предложения 1 кв. метра на квартиры вторичного рынка и новостройки Москвы, начиная с января 2003 года, приведен ниже.

Из приведенного графика видно, что темпы роста цен на рынке новостроек значительно опередили темпы роста цен на рынке вторичного жилья. Особенно ярко это проявилось в 2006 году. Высокие темпы роста цен на новостройки связаны в первую очередь с увеличением доли социальных программ. И, соответственно, с уменьшением доли новых квартир остающихся в свободной продаже.

Изучение итогов развития рынков недвижимости во многих городах России показало, что средний 80-ти процентный рост присущ большинству регионов. Из этого следует, что московский регион в 2006 году не был исключением из общего правила. Бытующая версия о том, что денежные потоки из регионов устремляются в Москву и подталкивают цены вверх, в 2006 году не оправдалась в полном объеме. Судя по росту цен в регионах, деньги нашлись на месте и, в первую очередь, это деньги банков, выдаваемые по ипотечным программам. Получение возможности взять недостающую сумму денег в долг привело к тому, что спрос превысил предложение и привел к росту цен.

Откуда же взялось столько денег? Из Центрального Банка России. Начиная с середины 2004 года, ЦБ взял курс на полную конвертируемость рубля и достиг этой цели во второй половине 2006 года. Не вникая в довольно сложный механизмы этого процесса, рассмотрим только его результат. Объем денежной массы за этот период увеличился на 213 процентов. Прирост цены предложения 1 кв. метра составил 212 процентов в рублях и 231 процент в долларах. Что бы сравнить валютный рост цен на квартиры с еще, чем ни будь, возьмем, например, динамику валютного индекса РТС за тот же период и получим рост в 250 процентов. Как видите, цифры сопоставимы. За этот же период пик остатков на корреспондентских счетах банков московского региона пришелся на декабрь 2004 года и декабрь 2006 года: периоды наиболее активного кредитования населения по потребительским, в том числе и ипотечным кредитам. Т.е. при росте объемов денежных средств банки не стерилизовали их через депозиты, а еще имели возможность разместить их в виде кредитов. Фактически все деньги, которые были напечатаны ЦБ России, влились в макро и микро экономику.

Тем не менее, необходимо отметить, что валютные цены на квартиры находятся на своем пике. Для устойчивости рынка им необходимо снизится примерно на 10 %. Или остановится на некоторое время, для достижения той же устойчивости. Рублевые цены, благодаря валютной политике ЦБ, уже снизились за ноябрь-декабрь 2006 года на 1,5  процента только за счет снижения курсовой стоимости доллара с 26,8 до 26,3 рубля. Снижение курсовой стоимости до 24 рублей за доллар так же приведет рынок недвижимости к устойчивому состоянию.

Вероятнее всего общие темпы роста цен в Москве составят от 5 до 10 процентов за год. При этом в первой половине года темпы роста будут значительно меньше, чем во второй. Не исключено так же, что в начале года цены будут снижаться.

Справочный материал к обзору

Москва

Помесячный график роста цен в целом по городу приведен ниже.

На следующем графике представлено изменение цен в различных округах Москвы.

На еще одном графике представлено изменение цен в различных типах домов.

Московская область

Помесячный график роста цен в целом по области приведен ниже.

На следующем графике представлено изменение цен в различных территориальных зонах Московской области.

На еще одном графике представлено изменение цен в различных типах домов.